2.5万跌至8000，“百强县”房价下降68%，购房者：幸好当年没买

　　文：荏苒

　　最近，北京周边的香河又因房价再度成为焦点。但这一次并不是因为涨势喜人，而是因为“跌势喜人”。据《中国证券报》报道，某房产大V称，北京周边香河一处房产的价格曾高达2.5万元/平方米，但现在5年时间下跌了2/3。现在的均价只有8000元/平方米，且买房就送停车位。如果付全款，7300元/平方米，可谓是已跌到了“膝盖”的位置。有网友表示，还好当年没抢上！

　　购房现场一片沸反盈天，但打折卖房的开发商却笑不出来。相比于现在，他们可能更怀念几年前的香河。早几年，香河的房价“闻风即涨”，特别是香河北部新城规划实施后，各大开发商纷纷涌入拿地，其中酒包括万科、华夏幸福、荣盛等知名地产企业。为什么，各大开发商在香河的布局会如此激进？

　　众所周知，香河不仅靠近北京，而且位于北京和天津的中间位置。这意味着北京天津周边的居民都将成为开发商的潜在客户。与河北省周边县市相比，香河县发展相对较好，2019年还被评为全国综合实力百强县之一。而且靠近北京的副中心通州区，距离通州比海淀更近。

　　据相关数据显示，2013年初，香河的平均房价为5500元/平方米。但到2016年底，已经上升到16680元/平方米，平均一年翻一番。加上当时又有消息称北京要建立副中心，香河可能是最大的受益者。香河的房价再次上涨，迎来了最后一波疯狂，一度飙升至22900元/平方米。

　　2016年，一波房价上涨的浪潮使得固安、燕郊、香河、大厂等北京周边经济欠发达的县得到了房价的溢出效应。原来四五千元的价格，炒到20000元甚至30000元。在2017年之前，香河的房价几乎一天一个价，而且每天都在上涨。

　　然而，这一轮价格飙升在2017年6月戛然而止。当月，廊坊市正式出台限购政策。政策出台后，香河房地产市场积累的资本泡沫迅速破灭。当市场对住房需求不大的时候，房价自然会下跌。目前，香河的房价已跌至每平方米不足1万元。

　　不仅香河，燕郊也一样。不久前，有业主发出“燕郊房子免费送”的信息，条件是剩余的贷款由接受者偿还。究其原因，买家在高点买了一套房子，而随着后期房价的下跌，他越还清贷款，就越觉得越亏，所以才有了无奈之举。

　　谈及燕郊的购房者，就离不开北京的白领。可以说离北京很近，但是房价只有北京的30-40%。它离通州仅隔一条河，这使得很多北漂人选择在这里买房。2017年，由于河北廊坊的规定，燕郊的房价下跌近50%。因为北漂人不能在这里买房子，而当地人口少也支撑不起高房价。所以，燕郊房价也不能“咸鱼翻身”，只能是“昙花一现”。

　　为何环京房价能大幅下跌，而环沪却不能？

　　其实，归根结底是因为这些地区的房价前期涨得太高了。2016年和2017年，在北京周边房地产市场火爆的时候，很多人都把北京周边地区的房价当作北京本地房价的基准。例如，当燕郊的房价超过4万元时，很多人说燕郊的房价将超过6万元，追上北京郊区的房价。

　　人们对北京周边地区的房价持乐观态度还有一个原因，那就是上海周边地区的房价上涨得非常高。和上海一样，北京也是中国最大的城市。一个是金融中心，一个是政治中心。既然上海周边地区的房价可以一路上涨，很多人也认为北京周边地区的房价也可以一路上涨。

　　但在房地产市场投机热潮中，许多人忽视了上海周边地区与北京周边地区的区别。由于上海周边地区承接了从上海迁出的工业和轻工业，工业发达便可以提供大量的就业机会，吸引大量的人口。因此，上海周边的房地产市场有人口和产业的支持；而北京周边地区却有所不同。北京没有大型工业和轻工业，基本上是各种公司的总部。另外，北京周边的很多工厂和产业都因为环境保护而搬迁。

　　由此可以看出，环京区和环沪区差距在于工业和人口。北京周边的房屋大多都是炒房客，而本地购房者的比例非常小。在2017年出台严格的限购政策后，大量投机者失去了买房的资格。因此，2017年7月以后，北京地区的房价出现了下降趋势，迎来了下跌之路。

　　从最初对房地产企业的融资监管，到去年发布的“三道红线”，再到今年房贷的“两道红线”，房地产市场的“杠杆”控制趋势有所增加。如果放眼整体形势，不难发现房地产市场的宏观政策已开始收紧。以近10年房地产业经历的两次“转型”浪潮为例：

　　第一波2008-2014年，是人们购房意识的觉醒和城市化进程的加速。随着城市化进程的加快，人口进入城市，首付、利率下调以及土地出让收入的上升，丈母娘开始为房价的上涨“背罐”，使得楼市成为新的经济引擎。

　　第二波2015-2019年，是棚户区改革的推动，库存被一扫而光，人口加速向城市流动，对学区、医疗、教育、商业的需求进一步扩大。

　　到2021年，房地产业可能迎来第三次“转型”。不久前，“取消300万人口以下城市落户限制”引起不少网友关注，。其明显意图是非常明显的，以便让更多的优质居民向中小城市转移，避免中小城市的萧条，支持更多的城市产业发展，特别是为房地产的健康可持续发展提供强有力的支持。

　　据机构粗略统计，到目前为止，从住建部到各重点城市，今年已采取各类房地产调控措施150多次。上个季度，房地产行业自上而下同步采取限购、限售、限贷措施，以及限房、限税、限费、增加贷款审慎等措施。随着国家近期出台的一系列房地产市场调控政策，许多城市的房地产市场已经由热转冷，房地产市场的“小阳春”还没开始就已经结束。随着调控政策的收紧和房地产市场的低迷，不少刚需也开始慢慢放下了心，不用再需要担心房价突然的大涨了。

　　香河房价暴跌，是刚需买入良机吗？

　　不同于以往香河购买一套房需要花费数百万，在香河推出限购令后，开发商开始疯狂甩卖。有开发商甚至推出了8万元购房的口号，如果全额购房，可以享受更大的折扣。对于购买新房，可以参考被限价的楼盘备案价作为底价，如果理想的房价刚好在限价范围内，可以选择出手。如果是二手房，就要擦亮眼睛了。但是从整体上看，二手房已经进入了横向阶段，只要房子没有问题，价格就会相对稳定，便可根据自己情况出手了。

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