直击行业通病 六部委发文规范住房租赁市场

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原标题：直击行业通病 六部委发文规范住房租赁市场

本报记者 王登海 北京报道

近年来，部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务，少数住房租赁企业资金链断裂，严重影响住房租赁当事人合法权益。

为此，住建部、国家发改委等六部门近日联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》），明确要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平。

业内人士向《中国经营报》记者表示，此次政策是长租公寓市场首个系统监管的政策，对过去住房租赁市场爆发的问题提出了针对性措施，随着政策的落地，行业会更加规范，消费者利益会得到更大的保护。

单次收租不超3个月

近年以来，一些不规范的长租公寓或住房租赁企业，为了快速筹集资金，采用“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）的经营模式，部分住房租赁企业资金链断裂，严重影响住房租赁当事人合法权益。

此次《意见》明确指出，住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月，除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金；住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。

事实上，在此之前，已经有多个省份对租赁企业预收的租金数额做过要求。2021年2月2日，北京发布的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（京建发〔2021〕40号）要求，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。2020年9月11日，成都市住建局出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》，明确住房租赁企业应设立监管账户，承租人支付周期超过3个月的情况下，住房租赁企业收取的租金、押金，包括利用“租金贷”获得的资金，都要存入监管账户。

“高进低出、长收短付、短钱长投”都是行业的通病，此次政策内容是对过去住房租赁市场爆发的问题提出了针对性措施，未来，主要看地方政府怎么去落实和出台细则。”景晖智库首席经济学家胡景晖在接受《中国经营报》记者采访时表示，随着政策的落地，行业会更加规范，消费者利益会得到更大的保护。

“禁止租赁企业预收超过3个月的房租一直是我倡导的，成都主管部门实施后，收到的效果非常好。”优客逸家创始人兼CEO刘翔表示，这一政策既抓住了风险问题的本质，又结合考虑了市场现状，有助于规范市场经营，防范出现金融风险。

严禁套取“租金贷”

在过去的发展中，有些企业为了维持企业运转，强迫或诱导租客大量使用“租金贷”，让金融机构一次性付清租期内所有租金，却让租客背上贷款；对房东则采取月付方式。“租金贷”也成了长租公寓连环爆雷推波助澜的幕后黑手。

记者了解到，在2019年出台的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》中就提出，“住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。”

此次《意见》又明确提出，住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。企业不得利用承租人信用套取“租金贷”，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用“租金贷”。金融机构严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理。住房和城乡建设部门要与金融机构共享有“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业名单，金融机构要对企业进行风险评估，对列入上述名单的企业不得发放贷款。

对于金融机构层面，《意见》要求，商业银行应当通过系统对接方式，向所在城市住房和城乡建设部门实时推送监管账户资金信息。纳入监管账户的资金，在确保足额按期支付房屋权利人租金和退还承租人押金的前提下，可以支付装修改造相应房屋等必要费用。城市住房和城乡建设部门要会同当地金融监管部门建立住房租赁资金监管制度，强化日常监督管理，督促住房租赁企业和商业银行落实责任，确保资金监管到位。

“过去租金的收取没有监管，导致资金方面出现了很多问题，也是金融风险的来源点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策内容较为系统地填补了过去租金方面的监管问题，未来，住房租赁价格也和房价管控一样，异常上涨必被打压。

“原来一些长租公寓或住房租赁企业利用资金池来滚动发展，但是被监管限制，或者资金池彻底被打掉，一些经营企业的融资问题又会显现出来。”胡景晖表示，一方面要规范市场，另一方面要解决企业发展总融资难的问题，避免产生即刻爆仓等更严重的问题。

与此同时，胡景晖认为，随着政策的进一步落实，一些资金实力不够或者原来欠规范的经营企业都会退出，市场的集中度会提高，也要预防发生行业垄断或者超级定价的问题。

优客逸家CEO刘翔则认为，早在两年，政策已经对租金贷做出了要求，“该爆雷的都已经爆了出来，随着监管的落实，一些不合规的企业就会被清理出市场。”

据介绍，优客逸家为了跟上行业的整体快速发展，不被竞争淘汰，也做过长周期预收以加速资金回笼再投入。但是，优客逸家很早就放弃了过度加杠杆和非理性加价拿房扩张，2018年时，优客逸家开始全面停用租金贷，2019年底已彻底清理完毕。

住房租赁备案亟须提高

根据《意见》要求，住房租赁企业开展经营活动的信息系统应当落实互联网管理各项政策要求，接入所在城市住房租赁管理服务平台。住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入住房租赁管理服务平台管理，并实时报送租赁合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情况等租赁合同信息。

事实上，关于住房租赁备案的问题，早在1994年出台的《城市房地产管理法》规定，“出租人和承租人应当签订书面租赁合同，决定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案”，该法规自1995年开始实施。也就是说，全国实施住房租赁登记政策是在1995年。

但是长期以来，住房租赁备案率都很低。“房屋租赁登记备案率非常低，即便一线城市也不到10%，因为老百姓不愿意去做租赁登记备案，主要就是不愿意缴税。虽然税收一减再减，但是登记备案率仍然很低，住房租赁不像二手房买卖，如果不去备案，走政府的法定流程，就拿不到房本。”胡景晖表示，由于租赁备案率低，很多基础信息在政府那儿是盲区，使得政府的调控就是两眼一抹黑。

“租赁企业要去备案需要提供很多房源相关的信息，而这些信息需要业主提供，如果业主不愿意配合提供，租赁企业去做房源登记有一定的难度，而业主不愿意提供还是担心未来需要收税。”刘翔也认为，在当下，住房租赁备案存在一定的难度，为此刘翔还建议，简化租赁网签备案合规要件要求，支持企业通过第三方合规网签平台自助推送网签合同实现批量自助备案；充分发挥小区物业的抓手作用，赋能、奖补物业企业配合开展租赁行业规范治理。

“企业出房的价格可以在一些网站获取，但是收房的价格并不知道，是否诱导客户使用租金贷更是无法掌握。”胡景晖还表示，就该《意见》本身来讲，实际落地也存在一定的困难，其中最难的是，政府相关部门如何动态的监控和获取企业经营的实际状况，“由于政府行政资源有限，特别是做租赁管理的公职人员数量有限，即便在一线城市，人力、物力、财力达到监管的目的是非常困难的。”

责任编辑：张玫