藏在土拍里的北京楼市真相，有些细思恐极

　　01

　　作为一名电竞老女孩，我曾一度沉迷于dota2游戏。

　　dota2其实和王者荣耀差不多，都是冲塔类游戏。操作你熟悉的英雄，干掉对方的三座塔，最后推掉基地，就能取得胜利。

　　别误会，我不是改行转做电竞解读了。我只是觉得，这次土拍整体看下来，给我的感觉就是冲塔一样的……惨烈。

　　冲塔是有讲究的，除了个别发育成大哥的英雄，血足够厚，可以solo冲塔，大多数是要打配合，要有控制，要有输出，还要有回血回蓝的。

　　房企们拿地也是一个道理，除了个别几家有独自solo冲塔的实力（中海、首开、金茂、融创），大部分还是国企/央企+民企这样的两两配合、两三配合，比如于金地+保利+华润这样的铁三角组合。

　　总之，比拼的，最核心也是两个方面，一是你的血够不够厚，抗不抗打，就是钱多不多。二是你的回血速度怎么样，也就是现金流。

　　所以这次拿地，就是房企们在进行的一次真实的冲塔掉血游戏，大家不是来赚钱的，是来找虐的。

　　这种不合常理的找虐行为，导致我对于今后可能发生的一些事情，产生深深的忧虑。

　　因为这是有史以来商品房土拍规则最复杂最苛刻的一次。

　　最大的震慑来源于不仅限制地价，也限制了将来的售价，基本没有利润而言。

　　也就是说土拍不会赚钱，房企们现场的每一次举牌，就意味着掉一次血，割一块肉，是真的疼。

　　我原来以为大家都会比较谨慎，但当我看完两天土拍之后我凌乱了，到底是我不明白还是这个世界变化太快，这种热烈的土拍场景，感觉梦回17年了。

　　第一天拍12宗地块，只有5宗是现场成交的，剩下的7宗大家抢的头破血流，价格都触及到上限，还要PK最后的高标准建设方案。

　　第二天，我原来以为不会特别抢手的丰台张郭庄地块，被疯抢了110轮，拍了一个小时才结束。

　　两天下来，29宗地块土拍，有10宗地块都进入到了待定阶段，大家关注的海淀朝阳地块依然不知道最后会被哪家房企拿走。

　　敢情土拍是看了个J……寂寞啊。

　　02

　　用一句话形容这次土拍的体验——事前跃跃欲试，事后索然无味。

　　就为了那十来分钟高举的快感，而不计之后的代价。真的值得吗？

　　为了让大家了解，未来我们可能会面对怎样的严峻形势和局面。

　　这里我带大家回顾一下从16年北京房价大涨以来，发生的一些故事。

　　第一个故事，叫做「二重奏」，主角是HR。

　　很少有楼盘，是因为维权出圈的，但HR的楼盘，每一次维权新闻，都能上媒体头条。

　　18年的时候，均价9.5万元HR昆仑域项目因为质量差维权，从外立面、园林景观、到精装标准，通通减配。

　　HR昆仑域告诉了吃瓜群众一个冷知识：原来央企做的豪宅，质量也可能就是高配版两限房。

　　后来，HR昆仑域商品房业主，与两限房业主发生肢体冲突又上了一次热搜。起因是在这样的混居社区里，商品房业主要用栅栏把商品房、两限房隔离开。

　　限价减配、混居社区的两个大雷，都被昆仑域踩到了，导致HR在改善群体的口碑一下子搞崩了，不良印象持续到现在。

　　包括这次土拍，粉丝群讨论树村可能被哪家拿到时，大家一致说：除了HR，都可以。

　　第二个故事，叫做「请君入瓮」，故事的主角，是WK。

　　还记得16年北京房价大涨，很多房企都看好后市。当时为了遏制住这种火热的市场情况，北京土拍推出首次「竞自持」的规则。

　　当土地价格达到上限以后，房企们要竞争自持的商品住房面积，谁自持的占比多地块就给谁。

　　请注意，这里自持的比例是不设上限的。

　　在其他人认怂的时候，WK非常头铁，用炸碉堡的英勇姿势拿下了海淀永丰两宗地，也就是后来的WK翡翠书院。

　　这两宗地，100%自持。

　　股吧的老哥们常年在社区念叨人生有四大傻：炒股炒成股东，炒房炒成房东，泡妞泡成老公，练功练成自宫。

　　但是WK的事迹证明，人生还有第五大傻：拍地套成房东。

　　后来有人为WK算了一笔账：

　　算上地价成本，WK在这两宗地上沉淀的资金大约有160亿元。即使在理想状态下也需要30年以上的时间才具有回本运营能力，项目实际回报率在2%-3%之间。

　　也就是这一个头铁的举动，导致WK资金周转困难，今后几年在北京市场都很少拿地。

　　WK为什么会犯这样的错误，本质还是太过于乐观，还在幻想未来可以取消自持政策，放开销售。

　　WK在这一次土拍中，狠狠的摔了一脚，而且现在都还没站起来。

　　第三个故事，叫做「跌落神坛」，故事的主角，是TH。

　　故事的背景是17年年初开始加强调控，北京房地产市场进入限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”时代。

　　这让前期拿了很多地王，疯狂上杠杆的TH很难受。又赶上TH正要冲刺2000亿规模的关键时期。

　　19年，黄QS在通州搞了一次媒体见面会，当时有人问，买了TH北京院子，会不会烂尾。

　　黄QS拿出了限价红利的说辞——

　　“北京院子二期的周边地价已经达到7万的水平。但因为北京院子限价，只能卖6.8-6.9万元的价格”。

　　“买到就是赚到”。

　　后面的故事大家都知道了，TH现金流直接断裂。北京院子二期烂尾，500多户业主们因为维权，被折腾的心力交瘁。

　　以上三家，曾经都是非常优秀的房企，但不管是央企还是地产行业老大哥，乃至优秀的民营企业代表，都在这一时间段不同程度的翻了车。

　　03

　　我上面举的三个例子，并不是偶然，而是都具有一定代表性。

　　因为翻车的理由，和这次土拍需要注意的地方，都能对应的上——

　　首先是来自品质的担忧:

　　当利润空间已经没有，甚至要赔钱做项目的时候，楼盘的品质如何保证？哪怕是最后高标准商品住宅建设方案通过，房企能够严格执行吗？

　　其次是，关于配建住房面积的部分。

　　虽然限制了配建规模的上限，不至于像WK那样出现100%自持的极端情况。但也极度考验产品的运营规划能力。这两年混居产品业主大战的矛盾不断，以后面世的新盘，如何减免这方面的矛盾？

　　最后，更为担忧的一点是，虽然商品房限价，对于买家来说，确实是红利。

　　但如果买的是楼盘，操盘房企是比较激进的风格，踩中“三道融资红线”，或者本身正在处于冲刺规模关键时期的房企，会不会有烂尾风险？

　　有人说房地产是周期性行业，其实是没错的。

　　在过去十多年里，房企们逆周期拿地，逆周期上杠杆，通过捂盘惜售、违规预售，甚至捆绑仓储、车位等方式，回笼了现金流。

　　这样的经验，在全国许多城市，都得到了复制。

　　但很多人不知道，北京已经是独立于房地产周期之外的黑洞城市。在其他城市可以的方式，北京不行。

　　从一位权威人士说出“房住不炒”的时候，北京市场已经发生了永久性的变化。

　　去年深圳、上海房价大涨，很多外地投资客，包括自媒体乐观的认为，北京也会涨。

　　他们想要来北京寻找机会的时候，撞上了北京对于经营抵押贷的严厉突击检查。

　　而这一次，在北京土拍之前，以广州、重庆、杭州、无锡为首的土拍，都呈现出火爆的局面，比如杭州32宗土地无一流拍，24宗地块超过30%溢价封顶，比如重庆最高溢价率接近130%。

　　很多人依然认为，北京土拍也会呈现火热的局面，结果没想到，北京土拍的溢价率早就被提前锁定——区间在2.5%到15%不等，平均来算大概是7%。

　　如果房企们看不到庙堂之上雷霆万钧的手段，无法深刻理解“房住不炒”的政策定性，那么在北京拿地，大概率是要吃大亏的。

　　04

　　这次土拍，还有吊诡的地方是：中部房企的猛烈冲刺，国企、本地房企的谨慎小心，形成了鲜明对比。

　　像天时汤山这类规模不大的房企，重新在昌平补仓；

　　以环京、天津市场为主的中冶也回归北京。

　　最吸引眼球的，来自深圳的卓越，拿到了4宗地，无论是拿地总价还是面积，都成为这次土拍的第一。

　　一脚踢下三年来占据榜首的首开。

　　（首开这次拿的，除了一个共有产权地块，其余三块基本都是冷门地块——首开表现出了比较克制的态度）

　　但是卓越在拿地以后，深陷退地传闻。尽管后来辟谣，但这样的传闻也不是空穴来风。

　　按照计划，卓越决定在未来的两三年内冲刺行业top20——去年卓越全口径销售额是994亿，而第20名的中梁销售额是1688亿，一对比你就知道卓越距离目标差距有多大了。

　　所以这样的战略目标下，卓越的风格一定是激进的，高杠杆+高周转的模式，卓越注定了会非常缺钱。

　　很多想要在昌平买房的粉丝们，已经提前开始担心卓越的现金流问题。

　　和卓越明显相反的是中海。

　　中海在北京市场的地位，从产品力来说，应该是第一。他的神户型标签已经深入人心了。更何况中海作为央企，融资成本不会太高。

　　但中海居然一块地也没拍到。

　　事后我问了中海的朋友，他说，是真心想拿，但市场太不冷静了。

　　可能在土拍现场，中海的朋友和卓越的朋友擦肩而过，看了彼此一眼，都觉得对方可怜。

　　甲之蜜糖,乙之砒霜。

　　我很想知道，接下来的日子里，那些激进拿地的房企，会是什么样的表现。

　　我更想知道，高价买房的普通人，真正交付的时候，会是什么心情。