明年楼市定调了！

每年年底，中央都会召开一次中央经济工作会议，给明年的经济定调。

所以，会议非常重要，是观察第二年投资机会的重要窗口。

在昨晚的新闻通稿中，“稳”字提到了25次，总基调是“稳”字当头！

对于明年的经济，也是一个字“稳”，一方面定了明年经济的基调，另一方面也定了明年楼市的基调。

看看有关房地产的表述。

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

此前中央政治局会议没有提到坚持房住不炒，当时我文章就说了，没提不代表可以炒，这个肯定是红线，怕你们又误解，这次会议算是补充说明。

其实就是想要告诉大家，中央现在要支持的是“购房者的合理住房需求”，也就是改善和刚需买房是支持的，不应该像今年二三季度一样，这种合理需求的贷款都收紧了，这在央行前面几次会议中都说了，包括中央政治局会议也提到了。

但是投资炒房的现象依旧会受到打击，那些投资客特别多的区域，比如深圳杭州这些楼市热点城市就别妄想放松了，这些城市一旦放松，就特别容易被投资客盯上，市场会往不可控的方向发展。

另外其他重点城市即便想要放松，那也是针对刚需自住的需求来调整政策，绝对不能为投资客打开大门。

探索新的发展模式，坚持租赁并举，推进保障性住房建设。

什么是新的发展模式呢？

这个可以理解的很广泛，包括整个房地产行业的发展，地方不再过分依赖土地财政、房企不再依赖高负债生存、扭转大众炒房赚钱的思想等等。

当然探索住房两轨并行也算是新的模式，也就是说商品房和保障房各有各的市场。

今年来，越来越多城市在共有产权、安居房等保障房项目上发力。

深圳：推进棚改和老旧小区改造，建设筹集公共住房8万套，改造筹集租赁住房10万套以上。上海：完成75.3万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，新增供应各类保障房6.1万套。北京：不断增加保障性住房有效供给，建设筹集各类政策性住房41.4万套。东莞和杭州也在学习北京部署共有产权住房，就连海南山东都在加快建设保障性住房。

实行住房双轨制，既能稳住房价预期，又能保障市民的居住需求，最终达到“稳”民生目标。

所以推进保障性住房建设，这两年基本涉及到房地产的话题时，都会浓墨重彩的提到。

最后一点，我觉得也是明年房地产政策最为关键的。

因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

去年的中央经济工作会议删掉了“因城施策”的说法，当时一线城市的楼市已经开始启动了，连带部分二线城市也在上涨，整体楼市环境是比今年要好的，所以对楼市的表述也更加中性。

但是今年楼市明显受到打压，全国市场迅速降温，而政策和信贷过严，也导致后续房企发生了一系列的经营危机。

至今为止，全国楼市都还没有喘过气来，大部分房企还未走出资金链困境。

现在信贷政策已经逐渐放松了，地方的调控政策接下来也要“因城施策”。

对于一些经济比较弱的地方，就不要调控的太死，该放松的就放松，比如一些二三线的郊区，三四线城市等，库存量大的区域，就可以放松调控，或者说救市去库存。

就在中央经济工作会议开会期间，已经有城市提前出击了。

衡阳：对于年前购买新建商品住房的，则补贴契税的50%。重庆万州：将在近期房交会上对首次购房的刚需实行契税减半补贴政策。西安：限价房自拿房本后满五年限售5年，改为网签后限售5年。南通海安：对于不同改善住房群体给出不同的政策礼包，比如三孩家庭奖励400元/平。保定：对于“被动式超低能耗建筑商品房项目”取消限价、取消限购。

以上主要都是一些比较弱的三四线城市，西安放松也只是调整一下限售，限购限贷这些还不敢放松，保定是放松了调控政策，我觉得接下来会有越来越多的三四线城市慢慢放松调控。

其实现在一线的郊区，或者环一线城市都是没有限购的，比如广州的增城、惠州、临安等，反观很多四五线城市限购政策执行过紧。

有些人口还在不断流出，外来人口又不多，都是本地刚需撑起来的市场，过紧的调控政策不利于刚需上车，即便放开调控也不会引发市场出现暴涨现象。

加上现在三四五线城市的新房库存不断积压，昨天易居有个报告，100个城市总库存是5.2亿平米，其中三四线城市库存是2.2亿平米，连续37个月保持增长，说明库存上升的势头很明显，去库存压力很大。

房价下行压力过大，如果还不放开调控，怕是后面更加不可控，最终也会损害房地产市场的良性循环和健康发展。

最后看看货币政策和财政政策。

左：2021右：2020

去年提到稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。

关键点在于去年的“合理适度”变成了“保持流动性合理充裕”。

今年各行各业似乎都不太给力，尤其是房地产的下行压力过大，没有能起到稳增长的作用。

昨天的经济会议还提到“政策发力适当靠前”，这是比较明确的稳增长信号了。

今年无论是货币政策，财政政策都相对谨慎，明年这种现象都会得到纠正。

这意味着明年的货币政策一定会比今年更宽松些，我判断明年上半年仍会继续降准降息。

明年的楼市情况肯定会比今年好，这是毫无疑问的。

所以今年年底，就是楼市的底部，建议刚需及时上车，过完农历年，楼市会有明显的小阳春。

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